Najemcy wybierają energooszczędne magazyny

Według najnowszego raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, w trzecim kwartale 2024 roku w budowie pozostawało niecałe 2 mln mkw. nowych obiektów magazynowo-przemysłowych w Polsce, co przy stosunkowo stabilnym poziomie aktywności najemców przełożyło się na stopniowy spadek wskaźnika pustostanów (kwartał do kwartału), który na koniec września wyniósł 8,0%. Według prognoz współczynnik powierzchni niewynajętej będzie ulegał dalszej kompresji w 2025 roku. Największym zainteresowaniem najemców nadal cieszą się magazyny energooszczędne, zrównoważone i zaawansowane technologicznie.

Na koniec trzeciego kwartału 2024 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce zbliżyły się do poziomu 34,0 mln mkw., co oznacza wzrost o 9,3% w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku.

Nowa podaż od początku roku przekroczyła 2,09 mln mkw. i była niższa o 33% od odnotowanej w pierwszych dziewięciu miesiącach 2023 r. W trzecim kwartale 2024 r. deweloperzy dostarczyli na rynek tylko 454 400 mkw., czyli o prawie 14% mniej niż w tym samym okresie w ubiegłym roku i o 42,2% mniej w porównaniu z drugim kwartałem bieżącego roku. Według prognoz Newmark Polska rynek powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce powiększy się w tym roku o 3-3,5 mln mkw.

- Na koniec września 2024 roku w budowie pozostawało niewiele ponad 1,94 mln mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej, tj. o 2,1% mniej niż w drugim kwartale 2024 r. i o ponad 22% mniej niż w tym samym czasie rok wcześniej. Najwięcej nowych magazynów niezmiennie powstaje na sześciu największych rynkach w kraju, na które przypada prawie 85% realizowanych inwestycji. Są to Mazowsze, Górny Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk, Wielkopolska i Trójmiasto. Warto podkreślić, że w trzecim kwartale deweloperzy znacząco zwiększyli swoją aktywność w województwie zachodniopomorskim, gdzie realizują inwestycje o łącznej powierzchni prawie 115 000 mkw., co jest największym wolumenem od drugiego kwartału 2022 roku – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Po wyraźnym odbiciu aktywności na rynku najmu powierzchni magazynowo-przemysłowych w drugim kwartale 2024 roku, w którym najemcy wynajęli ponad 1,72 mln mkw., trzeci kwartał przyniósł nieznaczne spowolnienie. Całkowity popyt w trzecim kwartale 2024 r. wyniósł prawie 1,14 mln mkw., co oznacza spadek o 34% kwartał do kwartału i o prawie 24% rok do roku. W okresie od stycznia do września bieżącego roku najemcy podpisali umowy najmu na łącznie ponad 3,81 mln mkw., tj. o 2,8% więcej niż rok wcześniej.

- W strukturze transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2024 roku dominowały nowe umowy najmu, w tym projekty typu BTS (55%). Renegocjacje stanowiły 38% całkowitego popytu, a pozostałe 7% przypadło na ekspansje. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 195 300 mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku) – dodaje Jakub Kurek.

Drugi kwartał charakteryzował się nie tylko najwyższym popytem odnotowanym w tym roku, lecz także największymi transakcjami sfinalizowanymi w okresie od stycznia do końca września. Wśród nich znalazły się m.in. wynajem 126 000 mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub przez poufnego najemcę z sektora e-commerce oraz umowa najmu podpisana przez LPP Logistics dotycząca obiektu BTS o powierzchni prawie 104 000 mkw. w kompleksie Bydgoszcz Białe Błota Logistics Centre.

Na koniec września bieżącego roku udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach wyniósł 8,0%, co oznacza spadek o 0,3 p.p. kwartał do kwartału i wzrost o 0,2 p.p. w ujęciu rocznym. Pomimo nieznacznego zmniejszenia ilości dostępnej powierzchni w istniejących budynkach – o prawie 65 000 mkw. w porównaniu z drugim kwartałem bieżącego roku – na koniec trzeciego kwartału najemcy mieli do dyspozycji łącznie ponad 2,73 mln mkw., co jest trzecim wynikiem w historii polskiego rynku magazynowego. Natomiast dostępna powierzchnia w obiektach będących w budowie wyniosła niecałe 910 000 mkw.

- W okresie od czerwca do końca września 2024 roku czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe i przemysłowe na głównych rynkach w Polsce kolejny kwartał z rzędu pozostawały na stosunkowo stabilnym poziomie. W lokalizacjach charakteryzujących się znacznym wskaźnikiem pustostanów, najemcy mogą obecnie liczyć na większe możliwości wynegocjowania niższych stawek czynszowych czy też atrakcyjnego pakietu zachęt. Z kolei w przypadku magazynów oferujących zarówno wysoki standard techniczny, jak i rozwiązania w zakresie energooszczędności i zrównoważonego rozwoju, deweloperzy są mniej skłonni do ustępstw wobec najemców. Na koniec września 2024 roku najwyższe czynsze utrzymywały się w Warszawie (strefa I), a także w województwie pomorskim i małopolskim – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Raport dostępny jest na: https://www.polskamagazyny.pl.