Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Po serii podwyżek stóp procentowych (w lipcu główna stopa proc. wzrosła do 6,5%), rata kredytu hipotecznego na 400 tys. zł, w zależności od okresu kredytowania czy wysokości marży, mogła powiększyć się nawet dwukrotnie: z 1785 do 3593 zł[1]. W połączeniu z inflacją na poziomie 15,6%[2], a także zapowiadanymi podwyżkami kosztów prądu czy ogrzewania, obciążenie opłatami z tytułu nieruchomości staje się dla wielu osób zbyt wysokie. Dlatego niektórzy kredytobiorcy mogą zastanawiać się, czy jest możliwa sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt? A jeśli tak, to kiedy i na jakich warunkach? Na te pytania odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).                      

Jak wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego[3], niemal połowa mieszkań kupiona w trzech ostatnich kwartałach 2021 r., zaraz przed drastycznymi podwyżkami stóp procentowych, została sfinansowana z kredytu hipotecznego.

– Tak wysoki udział kredytów w finansowaniu nieruchomości jest zjawiskiem specyficznym dla okresu niskich stóp procentowych. Wcześniej poziom ten wynosił średnio 30 do 40 proc. W dużym skrócie oznacza to, że problem rosnących obciążeń z tytułu wzrostu raty jest realny dla wielu Polaków, zwłaszcza dla tych, którzy w związku z wyjątkowo niskimi stopami procentowymi zdecydowali się na zakup mieszkania na kredyt – czy to na potrzeby własne, czy też inwestycyjnie. Dlatego coraz więcej osób zastanawia się, czy może sprzedać taką nieruchomość – mówi Michał Kowalski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Czy można sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?

Kredyt na zakup mieszkania to w zdecydowanej większości zobowiązanie długoterminowe, najczęściej zaciągamy go na 25-30 lat. – Nic więc dziwnego, że w tym okresie mogą się nam przydarzyć przeróżne sytuacje: przeprowadzka do innego miasta lub kraju czy konieczność zmiany mieszkania na większe, bo powiększyła się nam rodzina. Aktualnie często dochodzi jeszcze jeden czynnik, zwłaszcza w przypadku mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych. W obecnej sytuacji ekonomicznej zaciągnięty dług zaczyna za bardzo ciążyć i wiele osób decyduje się sprzedać nieruchomość i za uzyskane środki spłacić cały kredyt, którego obsługa stała się w ostatnich miesiącach kosztowna – mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi.

Nie zapominajmy, że niezależnie od tego, czy bank udzielił nam kredytu na mieszkanie, czy kupiliśmy je za gotówkę, jesteśmy właścicielami tej nieruchomości, a prawo umożliwia nam sprzedaż mieszkania z hipoteką. Wiąże się jednak z większą liczbą formalności, których musimy dopełnić. Warto się więc przygotować na kilka wizyt w banku.

– Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest w żaden sposób uciążliwa dla kupującego. Właściwie nie odczuwa on skutków takiego stanu prawnego nieruchomości i z jego perspektywy kupno lokalu obciążonego kredytem nie wymaga więcej starań, niż w przypadku zakupu mieszkania „wolnego” od bankowej hipoteki – mówi Michał Kowalski, ekspert ZFPF, Notus Finanse i dodaje: – Kupujący dokonując zapłaty, musi wpłacić ją na dwa rachunki – sprzedającego i banku. Jedynym obowiązkiem kupującego jest właściwie złożenie do sądu rejonowego wniosku o wykreślenie banku z księgi wieczystej nieruchomości już po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Jest to konieczne, aby hipoteka (prawo banku do nieruchomości, niezależne od tego, kto jest właścicielem lokalu) wygasła

Sprzedaż mieszkania z hipoteką krok po kroku

1. Uzupełniamy niezbędne formalności.

Jednym z ważniejszych dokumentów, który powinien posiadać sprzedający, jest zaświadczenie z banku o kredycie hipotecznym. Warto postarać się o nie w odpowiednim momencie, ponieważ jest ono ważne tylko 30 dni (a przecież sprzedaż mieszkania może potrwać dłużej. Będziemy musieli za nie zapłacić (zgodnie z tabelą opłat i prowizji danego banku). Jeśli nie uda nam się w tym czasie sprzedać mieszkania i pobierze się kolejna rata, dane na dokumencie będą wymagały aktualizacji – i potrzebne będzie nowe zaświadczenie.

– Co do zasady, bank nie może nam odmówić sprzedaży nieruchomości, bo to my jesteśmy jej właścicielami, jednak ze względu na nałożoną hipotekę nie zwalnia nas to z poinformowania kredytodawcy o naszych planach. Co więcej, bank nie może nam też zabronić wcześniejszej spłaty zobowiązania. Może natomiast pobrać od nas opłatę za wcześniejsze uregulowanie zadłużenia, jeśli spłacimy kredyt w ciągu 3 pierwszych lat trwania umowy. Dotyczy to kredytów udzielonych po 2017 r., opartych na zmiennym oprocentowaniu. W przypadku kredytów ze stałą stopą, bank może taka opłatę pobrać nawet po trzech latach od zaciągnięcia zobowiązania. W obu przypadkach jej wysokość nie może przekroczyć 3 proc. wartości zobowiązania – mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi.

Opłaty za wcześniejszą spłatę z umów zawartych przed 2017 r., bank pobierze zgodnie z zapisami z umowy, jaką sprzedający podpisał z bankiem.

Co powinno znaleźć się na zaświadczeniu o kredycie? Odpowiadamy:

1. poprawne dane kredytobiorcy,
2. najważniejsze dane nt. kredytu, m.in. kwota zaciągniętego zobowiązania i termin spłaty kredytu,
3. aktualne zadłużenie z tytułu kredytu, czyli kwotę pozostałą do całkowitej spłaty,
4. numer rachunku bankowego, na który kupujący będzie musiał wpłacić wskazaną w zaświadczeniu kwotę,
5. promesa banku na wykreślenie hipoteki (więcej informacji dalej).

Warto sprawdzić kompletność informacji na dokumencie od razu, żeby uniknąć nieporozumień.

2. Wystawiamy mieszkanie na sprzedaż.

Kolejnym krokiem podczas sprzedaży nieruchomości jest stworzenie oferty sprzedaży i znalezienie kupca. Niezależnie od tego, czy będziemy próbowali sprzedać mieszkanie samodzielnie, czy skorzystamy z pomocy wykwalifikowanego pośrednika, ogłoszenie powinno być dokładne.                                                                                  

– Oznacza to, że na żadnym etapie, zwłaszcza podczas rozmów z nabywcami, nie powinniśmy ukrywać faktu, że mieszkanie jest kupione na kredyt. Takie zachowanie mogłoby sprawić, że w oczach nabywców stracimy wiarygodność. A przecież zapisy w księdze wieczystej można łatwo sprawdzić w elektronicznej ewidencji – mówi Michał Kowalski, ekspert ZFPF, Notus Finanse i dodaje: – W Polsce wciąż wiele osób obawia się transakcji, w której mieliby kupić mieszkanie wcześniej obciążone hipoteką. Z tej perspektywy najlepiej wszystko od razu wyjaśnić, przedstawić zaświadczenie z banku i objaśnić kolejne kroki.

3. Załatwiamy w banku promesę.

Gdy uda nam się już znaleźć kupca na nasze mieszkanie, musimy w banku załatwić promesę. Czym jest ten dokument? Zobowiązaniem banku, że po spłacie kredytu hipotecznego w całości, wyda zgodę na zwolnienie hipoteki. Jest to zabezpieczenie dla kupującego, potwierdzające, że po zakupie i dopełnieniu wszystkich formalności, księga wieczysta nieruchomości będzie wolna od wierzycieli. Promesa jest niezbędnym elementem do zawarcia umowy przedwstępnej i dalej – umowy właściwej kupna – sprzedaży. Podobnie jak zaświadczenie o kredycie, promesa jest ważna przez 30 dni od jej wystawienia.

4. Podpisujemy umowę przedwstępną.

Ten krok nie będzie konieczny, jeśli kupujący płaci gotówką, a my zdążyliśmy zgromadzić wszystkie standardowe – poza wskazaną już promesą i zaświadczeniem o kredycie – dokumenty do sprzedaży, jak aktualne odpisy z księgi wieczystej, zaświadczenie o zameldowaniu czy niezaleganiu z czynszem i opłatami.

–  Czasem jednak okazuje się, że drobne formalności mogą zabrać czas, więc umowa przedwstępna może być dobrym rozwiązaniem, bo zabezpieczy obie strony przed ryzykiem rezygnacji z transakcji – mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi. – Ponadto, jeśli kupujący będzie korzystać z kredytu hipotecznego, będzie trzeba zawrzeć umowę przedwstępną – uzupełnia Grzegorz Aleksandrowicz.

Umowa powinna zawierać opis najważniejszych warunków transakcji, w tym daty zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego), ceny nieruchomości a także tego, w jaki sposób zostanie zapłacona cała kwota. Zazwyczaj w umowie przedwstępnej wskazany jest także zadatek, jaki kupujący wypłaca sprzedającemu na poczet przyszłej transakcji. To zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący wycofał się ze swojego zamiaru.

5. Podpisujemy akt notarialny.

To najważniejszy krok, bo tylko w tej formie można dokonać przeniesienia własności nieruchomości. Notariusz spisuje akt notarialny, w którym zawiera wszystkie niezbędne szczegóły transakcji, zwłaszcza sposób zapłaty. Warto tu pamiętać, że na rachunek sprzedającego trafi tylko ta część kwoty sprzedaży, która wykracza poza wskazaną w zaświadczeniu bankowym kwotę kredytu pozostającą do spłaty. Ta druga powinna trafić bezpośrednio na rachunek banku, aby rozliczyć kredyt.

6. Uzyskujemy zgodę banku na wykreślenie z hipoteki.

To ostatnia czynność, jaka zostaje nam w związku ze sprzedażą nieruchomości obciążonej hipoteką. Dostarczenie takiego dokumentu, zwanego także listem mazalnym, jest obowiązkiem sprzedającego. Taki dokument powinniśmy dostarczyć nabywcy, żeby mógł załączyć go do wniosku o zmianę wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.

O czym warto pamiętać, gdy sprzedajemy mieszkanie z hipoteką?

Gdy już sprzedamy naszą nieruchomość, warto pamiętać o związanych z nią sprawach administracyjnych. Wśród nich znajduje się np. ubezpieczenie nieruchomości. Podobnie jak to jest z ubezpieczeniem komunikacyjnym, taką polisę można przenieść na nowego właściciela, a jeżeli ten sobie tego nie życzy, należy pamiętać o jej wypowiedzeniu. I wreszcie ostatnia rzecz, czyli podatki. – Jeśli sprzedajemy mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu, powinniśmy zapłacić 19 proc. podatku dochodowego. Można tego uniknąć korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Będzie nas ona obowiązywać, jeśli pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 3 lat od zbycia nieruchomości przeznaczymy na zakup kolejnej, na własne potrzeby mieszkaniowe – mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi.

[1] Kredyt na 25 lat, marża 2,2 proc., WIBOR 6M. Wyliczenia własne po podwyżce stóp procentowych z lipca 2022 r.

[2] Dane GUS, Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych w lipcu 2022 roku.

[3] Raport NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
w I kwartale 2022 r.”.