Nowe oblicze warszawskiego centrum biznesu

Warszawski Centralny Obszar Biznesu (COB) wyznaczają obecnie ulice Jana Pawła II, Al. Solidarności, Hoża oraz Krakowskie Przemieście i Nowy Świat, a Centrum rozszerzone zostało na północ do Dworca Gdańskiego, na zachód do ul. Karolkowej i na południe do Placu Unii Lubelskiej. Od wschodu granicę stanowi brzeg Wisły. Na przestrzeni ostatnich lat, biurowe centrum Warszawy zmieniło się znacząco dzięki wielu nowoczesnym projektom architektonicznym. Kilka z nich, jak na przykład Q22 czy Warsaw Spire, zyskało już opinię obiektów wyjątkowych i przełomowych. Jednak centrum Warszawy to nie tylko nowoczesne budowle i futurystyczne drapacze chmur. To również biura drugiej generacji, powstałe przed 2000 rokiem oraz nieruchomości o znaczeniu historycznym dla miasta, stanowiące integralną cześć centrum stolicy.

W latach 2010-2016 starsze budynki zlokalizowane w Centralnym Obszarze Warszawy (COB), przechodzące prace modernizacyjne, stanowiły tylko 20% całkowitej podaży biurowej. Powodem takiego stanu rzeczy była przede wszystkim stosunkowo duża dostępność gruntów inwestycyjnych przeznaczonych pod nowe projekty biurowe, które zdominowały wówczas rynek warszawski pod względem podaży. Warto odnotować, że w owym czasie wybudowano jedną czwartą obecnego zasobu powierzchni biurowej COB.

Większość obecnie niezagospodarowanych gruntów inwestycyjnych została już jakiś czas temu zabezpieczona przez deweloperów i czeka na nowe inwestycje. Do 2020 roku planuje się oddanie do użytku ponad 600 tys. m kw. powierzchni biurowej w obrębie centrum. W budowie jest projekt słowackiego dewelopera HB Reavis „Varso Place” przy zbiegu ulic Chmielnej i Jana Pawła II, biurowiec dewelopera Golub Gethouse „Mennica Legacy Tower” przy skrzyżowaniu ulic Prostej i Żelaznej czy wspólny projekt Commerzreal i S+B Gruppe AG „J44” na miejscu wyburzonego Universalu przy al. Jerozolimskich 44. Oznacza to, że – na podobieństwo Londynu czy Nowego Jorku (z zachowaniem wszelkich proporcji) – warszawski biznes w coraz większym stopniu koncentruje się w ścisłym centrum miasta i jego bezpośrednich okolicach, jak np. bliska Wola czy Powiśle.

Nowym inwestycjom w centrum towarzyszy w coraz większym stopniu również modernizacja budynków historycznych oraz tych oddanych do użytku przed 2000 rokiem. Zakrojony na szerszą skalę proces modernizacyjny i rewitalizacyjny jest obserwowany od około dwóch lat. Za doskonały przykład posłużyć może m.in. Hala Koszyki, Ethos przy placu Trzech Krzyży, czy powstające właśnie EC Powiśle.

Rewitalizacje nieruchomości mają na celu ponowne włączenie nieużywanych obiektów do funkcjonującej tkanki miejskiej oraz – dzięki połączeniu kultu przeszłości i nowoczesnej funkcjonalności – stworzenie unikalnych miejsc wyróżniających się na tle otoczenia i przynoszących korzyść zarówno właścicielom oraz użytkownikom, jak i mieszkańcom miasta. Prace modernizacyjne przystosowujące przestarzałe budynki do obecnych norm technicznych pozwalają znacząco podnieść standard budynku i konkurować z nowymi projektami o najemców. Przewiduje się, że do końca 2020 roku, podaż nieruchomości, na których zostały ukończone prace modernizacyjne lub rewitalizacyjne wyniesie około 200 tys. m. kw.

Do rozpoczęcia prac modernizacyjnych oraz rewitalizacyjnych, które wiążą się z dużymi nakładami inwestycyjnymi, właścicieli motywuje przede wszystkim możliwość podniesienia wartości obiektu. Nieruchomości komercyjne charakteryzujące się dobrą lokalizacją, o odpowiedniej specyfikacji technicznej i ponadczasowej architekturze są jednym z najbardziej atrakcyjnych i pożądanych produktów inwestycyjnych. Dodatkowo właściciele, którzy planują zbycie swoich nieruchomości chcą wykorzystać, rekordowo wysoką aktywność inwestorów. W 2017 roku wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym wyniósł 5,0 mld EUR, co oznacza, że bardzo zbliżyliśmy się do wyniku z 2006 roku, kiedy to wolumen inwestycyjny wyniósł ok. 5,2 mld EUR.

Autor:

Michał Wachowicz, konsultant w dziale rynków kapitałowych, Cushman & Wakefield