Biurowe pre-lease’y dominują w regionach

Według danych firmy doradczej Jones Lang LaSalle w całym 2016 roku umowy typu pre-lease stanowiły 38% łącznego popytu na powierzchnię biurową w Polsce, natomiast w I kwartale 2017 roku było to 29%. Udział przednajmu jest wyraźnie większy w regionach, gdzie dostępność powierzchni jest znacznie mniejsza, niż w Warszawie. Choć umowy te są już powszechnie stosowane warto pamiętać o ryzykach.

Przednajem napędza regiony

Kilkanaście lat temu umowy typu pre-lease polegające na wynajmowaniu powierzchni biurowej jeszcze przed rozpoczęciem lub w trakcie realizacji inwestycji nie były w Polsce częstym zjawiskiem. Dzisiaj rynek jest dużo większy, bardziej dojrzały i dynamiczny, dlatego stanowią one duży udział ogółu transakcji. Według danych firmy doradczej Jones Lang LaSalle w ubiegłym roku w ramach przednajmu wynajęta została więcej niż jedna trzecia powierzchni biurowej W Polsce (38%), natomiast w pierwszych trzech miesiącach 2017 roku było to 29%. Widać jednak wyraźną różnicę pomiędzy rynkiem warszawskim, a regionami.

- Polski rynek biurowy jest dość zróżnicowany w zakresie podpisywanych umów typu pre-lease. Z jednej strony jest Warszawa, gdzie wolumen zawieranych przednajmów jest stosunkowo niski ze względu na relatywnie wysoką dostępność istniejącej powierzchni. Z drugiej strony, na największych rynkach biurowych poza stolicą transakcje typu pre-lease są jednym z głównych motorów zapotrzebowania na powierzchnie biurowe – komentuje Marcin Faleńczyk, szef gdańskiego biura Jones Lang LaSalle.

Zawieranie transakcji typu pre-lease wiąże się przede wszystkim z dostępnością wysokiej jakości powierzchni biurowej na danym rynku.

- W sytuacji niskiego poziomu pustostanów w mieście duże firmy często nie znajdują odpowiednich powierzchni w istniejących obiektach, przez co przednajem staje się dla nich jedynym wyjściem. Taką sytuację od dłuższego czasu obserwujemy w Krakowie, a od niedawna też w Łodzi. Także w Trójmieście rynek wyczekuje oddania do użytku dwóch dużych biurowców, choć w znacznej części są one już wynajęte – dodaje Marcin Faleńczyk z JLL.

Solidny partner najlepszą gwarancją

Oczywiście, w przypadku tego rodzaju umów istotne znaczenie ma godny zaufania, doświadczony deweloper, gdyż największym ryzykiem po stronie najemcy są termin dostarczenia wykończonej powierzchni biurowej oraz jej określony standard.

- Każdy proces inwestycyjny trzeba dokładnie zaplanować, zwłaszcza, gdy może on determinować rozwój biznesu klientów, jak często się dzieje w umowach przednajmu. W naszym przypadku harmonogram budowy uwzględnia wszystkie maksymalne terminy wynikające z prac budowlanych, terminów urzędowych czy marginesów bezpieczeństwa np. pogodowych, które sami zakładamy. Doświadczenie w realizacji wcześniejszych etapów Alchemii i innych inwestycji pozwala nam wywiązywać się z deklarowanych terminów, a czasami nawet przyspieszać procesy inwestycyjne – mówi Marcin Piątkowski, dyrektor ds. komercjalizacji w firmie Torus.

Aby zminimalizować ryzyko po stronie najemcy w umowach przednajmu stosuje się zapisy o karach umownych, które każdorazowo negocjowane są przy tego typu transakcjach. W przypadku dynamicznie rozwijających się firm czy dużych projektów inwestycyjnych problem jest jednak bardziej złożony, a ryzyko i potencjalne straty mogą być znacznie większe.

- Jeżeli nie ma właściwej powierzchni biurowej na czas to nie można zacząć właściwie działać. W przypadku sektora nowoczesnych usług biznesowych prawie zawsze mówimy o dużych, złożonych projektach, a wynajem biura stanowi w nich jeden z wielu elementów. Powierzchnię trzeba też wyposażyć, stworzyć infrastrukturę IT, zapewnić bezpieczeństwo, w tym biznesowe, tak, żeby można było przyjąć pracowników i rozpocząć transfer procesów. Pomimo, iż biuro nie jest największym kosztem, jest jednak bardzo wrażliwym punktem w aspekcie tzw. Business continuity, czyli zapewnienia ciągłości działania – komentuje Krzysztof Herdzik, Managing Partner w You Can Business, który przez wiele lat zarządzał jednym z gdyńskich centrów biznesowych.

Przy niektórych procesach nawet jeden dzień opóźnienia może powodować problemy i duże koszty w ramach całego projektu, który często ma zasięg europejski lub globalny. Mówimy bowiem o zakontraktowanych pracownikach, dostawcach czy zobowiązaniach wobec klientów. Trzeba też pamiętać, że w przypadku sektora usług biznesowych większość ustaleń odbywa się w ramach większych, międzynarodowych struktur.

- Projekty w sektorze BPO/SSC są dokładnie planowane, uzgadniane z wieloma osobami, gremiami i podmiotami, więc każde opóźnienie stanowi duże ryzyko. Za projektami stoją konkretni ludzie, którzy dokonując wyboru partnerów na poszczególnych etapach muszą mieć świadomość ogromnej odpowiedzialności. Trzeba też pamiętać o pracownikach, ich komforcie i wygodzie pracy, bo w wielu przypadkach perturbacje z biurem mogą rzutować na wizerunek firmy, jako pracodawcy - dodaje Krzysztof Herdzik z You Can Business.

Tymczasem w Trójmieście

W Trójmieście transakcje typu pre-lease są jednym z fundamentów popytu na biura. Według danych JLL od 2015 roku przednajmy stanowią od 30% do 45% łącznego zapotrzebowania na powierzchnie biurowe w całej aglomeracji. W tym okresie firmy podpisały umowy na prawie 100 000 mkw. przed oddaniem danego projektu do użytku. Do największych umów tego typu należały transakcje State Street w kompleksie Alchemia w Gdańsku, Nordea w biurowcu Tensor w Gdyni oraz przednajem Swarovskiego w Yoko w Gdańsku.

- W przypadku ukończonych już etapów kompleksu Alchemia w ramach przednajmu zakontraktowanych było od 50% do nawet 70% powierzchni biurowej. W przypadku trzeciego etapu, który zostanie oddany do użytku już we wrześniu wynik powinien być zbliżony. Nasi najemcy otrzymają powierzchnię w terminie, a cały proces inwestycyjny w tym przypadku udało się nawet przyspieszyć – dodaje Marcin Piątkowski z firmy Torus.

Trzeci etap Alchemii (budynek o nazwie Argon) posiada 14 kondygnacji nadziemnych i kształt litery H. Jego łączna powierzchnia do wynajęcia (GLA) to blisko 39 tys. mkw., a powierzchnia typowej kondygnacji biurowej wynosi aż 3 tys. mkw. W budynku zakontraktowanych jest obecnie 5 najemców biurowych oraz 6 usługowych. Oddanie obiektu do użytku planowane jest na wrzesień 2017 roku, co oznacza dwumiesięczne przyspieszenie w realizacji inwestycji względem pierwotnych założeń.