Europa: Prognoza spadku początkowych stóp zwrotu z inwestycji biurowych

Dział Analiz Rynkowych BNP Paribas Real Estate potwierdza, iż umiarkowany wzrost gospodarczy na rynkach europejskich okazał się odporny na pewne zachodzące tam niekorzystne zjawiska. Aktywność podmiotów gospodarczych w Wielkiej Brytanii na początku roku 2017 utrzymała się na wysokim poziomie napędzanym silnym popytem krajowym oraz eksportem, co było wynikiem spadku kursu funta brytyjskiego do innych znaczących walut. Dlatego też przewiduje się, iż w roku 2017 w Wielkiej Brytanii nastąpi znaczny wzrost PKB, który osiągnie poziom o 1,8% wyższy niż w roku ubiegłym. W strefie euro w roku 2017 wzrost osiągnie poziom blisko 1,6%, co stanowić będzie nieznaczny spadek w porównaniu z rokiem ubiegłym (1,7%) wynikający z niepewnej sytuacji na scenie politycznej obejmującej między innymi negocjacje toczące się w sprawie wyjścia Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej oraz wybory we Francji i Niemczech.

Poniżej wymienione są najważniejsze czynniki ekonomiczne napędzające rynki nieruchomości w roku 2017. Po pierwsze najprawdopodobniej nastąpi znaczny wzrost inflacji do poziomu sięgającego około 2,5% w USA, ponad 3% w Wielkiej Brytanii, gdzie wahania kursów walutowych również odgrywają pewną rolę, oraz około 1,5% w strefie euro. Stanowi to dobre wieści, jeżeli chodzi o wzrost przychodów z czynszów, które w nadchodzących latach ulegać będą tendencjom wzrostowym. Ponadto polityka banków centralnych nadal będzie korzystna dla wzrostu gospodarczego. Zarówno w strefie euro, jak i w Wielkiej Brytanii stawki bazowe najprawdopodobniej utrzymają się przez cały rok 2017 na stałym poziomie. Dodatkowo stopy zwrotu z obligacji państwowych również pozostaną w tym roku na niskim poziomie, pomimo faktu, iż w ostatnich miesiącach znacznie one wzrosły.

Samuel Duah, Head of Real Estate Economics, BNP Paribas Real Estate, powiedział: „Wzrost stóp zwrotu z obligacji państwowych w wielu krajach europejskich nastąpił w wyniku zarówno spodziewanego wzrostu inflacji, jak i przewidywanej poprawy sytuacji gospodarczej. Z tego powodu faktyczne stopy zwrotu z inwestycji utrzymały się na stałym poziomie lub w niektórych krajach nawet spadły. Stanowi to potwierdzenie naszego przekonania, iż stopy zwrotu z najatrakcyjniejszych nieruchomości biurowych w najważniejszych miastach europejskich w roku 2017 najprawdopodobniej nie wzrosną pomimo ich obecnego rekordowo niskiego poziomu. Spodziewamy się wręcz, iż w niektórych miastach dojdzie w roku 2017, szczególnie na terenie Europy Kontynentalnej, do dalszych – nieznacznych – spadków.”

Richard Malle, Global Head of Research, BNP Paribas Real Estate, powiedział: „Oprócz stosunkowo dobrej kondycji większości rynków najmu w roku 2017 w wielu miastach europejskich spodziewane są też wyjątkowo wysokie zwroty całkowite z inwestycji, co wynikać będzie ze znacznego przyrostu kapitału.”

Ze względu na przewidywane straty kapitałowe w odniesieniu do powierzchni biurowych w centralnym Londynie w roku 2017 spodziewane są negatywne (około -5%) zwroty całkowite (włączając w to zwroty generowane przez dochody z nieruchomości oraz przyrost kapitału). Z kolei w Hiszpanii można ponownie oczekiwać zwrotów całkowitych sięgających liczb dwucyfrowych (13% w Madrycie oraz 11% w Barcelonie), co wynika z korzystnych trendów gospodarczych oraz tych zachodzących na rynku nieruchomości. Zwroty całkowite utrzymają się na wysokim poziomie w większości dużych miast w Niemczech, gdzie na pierwszym miejscu znajduje się Berlin (+12%), co jest spowodowane spadkiem stóp zwrotu z inwestycji oraz wzrostem czynszów. W rejonie Paryża zwroty całkowite ponownie osiągną wysoki poziom, w szczególności w dzielnicy La Défense (+12%), która wykazuje największy potencjał wzrostowy w rejonie Paryża na najbliższe lata.