Trójmiasto – biurowe Eldorado

W ciągu zaledwie dekady rynek biurowy w Trójmieście zdążył się narodzić i dojrzeć. Na przestrzeni ostatnich pięciu lat podaż nowoczesnej powierzchni biurowej podwoiła się osiągając poziom blisko 630 tys. mkw.. W latach 2017-2019 na rynek ma trafić kolejne 200 tys. mkw. i wszystko wskazuje na to, że to nie koniec biurowego boomu nad morzem.

Dawno, dawno temu…

- Ze względu na deficyt atrakcyjnych powierzchni biurowych Trójmiasto przez długi czas było postrzegane przez zagranicznych inwestorów jako niewykorzystany jeszcze talent pool z dostępnością kadry i atrakcyjnymi warunkami zatrudniania. Potrzeba było jednak inwestycji biurowych, żeby ten potencjał uwolnić  – komentuje Adam Schroeder, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield.

W 2008 roku na rynku pojawiły się inwestycje Arkońska Business Park (Torus) oraz Łużycka Office Park (Allcon Investment), które w kolejnych latach zostały znacznie rozbudowane. Budowa pierwszych kilkuetapowych inwestycji dała pozytywny sygnał zagranicznym inwestorom, którzy w latach 2007-2008 zdecydowali się na otwarcie biura w Trójmieście (m.in.: Arla Foods, Axciom, First Data, Geoban czy Thomson Reuters).

– Arkońska Business Park był pierwszym parkiem biurowym w Gdańsku, a jego budowa zbiegła się rzeczywiście z pierwszą poważną falą inwestycji firm sektora BPO/SSC w Trójmieście – komentuje Maciej Brożek, Pełnomocnik ds. Rozwoju w firmie Torus.

Zwiększający się popyt został na ponad rok zahamowany przez światowy kryzys finansowy, jednak z początkiem nowej dekady wystartowały kolejne projekty, znacznie większej skali.

Razy 2 w 5 lat

W ciągu 5 lat zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście wzrosły o ok. 100 tys. mkw. i w  2011 podaż wynosiła już ponad 317 tys. mkw. To wtedy rozpoczął się prawdziwy boom, który sprawił, że wciągu następnych 5 lat powierzchnia biurowa powiększyła się dwukrotnie. W 2011 w fazie budowy były pierwsze etapy Alchemii, Olivia Business Centre, Garnizonu oraz BCB, a w planach były również kolejne etapy tych projektów. Deweloperów do budowy kolejnych etapów motywował wzrost popytu, który w 2011 wyniósł rekordowe w tamtym czasie blisko 50 tys. mkw.. Przez następne lata ilość projektów biurowych znacznie się zwiększyła. Sukces lokalnych deweloperów i rosnące zainteresowanie regionem ze strony inwestorów sprawiły, że w Trójmieście pojawili się również więksi, zewnętrzni deweloperzy. W pierwszej połowie 2016 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej zwiększyły się o 52 tys. mkw., osiągając poziom ok. 630 tys. mkw.. Wskaźnik pustostanów utrzymuje się wciąż na dobrym dla rynku poziomie, blisko 13%, jednak wraz z komercjalizacją oddanych w tym roku do użytku obiektów (Tryton Business House oraz C200) rynek coraz bardziej wyczekiwać będzie zakończenia budowy kolejnych obiektów w ramach wieloetapowych inwestycji, które ze względu na skalę znacznie zwiększą ilość dostępnej na rynku powierzchni.

– Trzeci etap Alchemii będzie najbardziej prestiżowo ulokowanym budynkiem kompleksu z powierzchnią typowej kondygnacji biurowej aż 3 tys. mkw. i całkowitą powierzchnią najmu blisko 39 tys. mkw.. Jego cechą charakterystyczną będzie również pieszy pasaż handlowo-usługowy. Pierwsi najemcy lokali biurowych i usługowo-handlowych wprowadzą się do budynku w połowie września przyszłego roku, niezwłocznie po otrzymaniu przez nas prawomocnego pozwolenia na użytkowanie obiektu – komentuje Maciej Brożek, Pełnomocnik ds. Rozwoju w firmie Torus.

Nad morzem nie zwalniają

Eksperci wskazują, że rozwój rynku biurowego w miastach regionalnych nie straci impetu. Według danych Cushman & Wakefield w latach 2017–2019 na trójmiejski rynek może trafić ponad 200 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego ponad połowa planowana jest na 2017 rok.

- Warto podkreślić, że średnio 20% powierzchni biurowej planowanej na 2017 r. jest już wynajęta. W związku z trwającą obecnie luką podażową, która przejawia się w małej ilości nowych, dostępnych projektów obserwujemy wzrost liczby transakcji przed-najmu na projekty biurowe będące w budowie, które zostaną uruchomione w 2017 roku - dodaje Adam Schroeder z Cushman & Wakefield.  

Eksperci Cushman & Wakefield szacują nawet, że w 2016 roku zostanie zawartych więcej transakcji na rynkach regionalnych niż w 2015 roku.

- Równolegle toczymy kilka poważnych procesów negocjacyjnych. Ze względu na ścisłą poufność rozmów nie możemy się jeszcze pochwalić obecnym stanem komercjalizacji obiektu, jednak biorąc pod uwagę etap budowy, jest on na bardzo wysokim poziomie. Przygotowujemy się już także do rozpoczęcia realizacji czwartego etapu Alchemii  – dodaje Maciej Brożek z firmy Torus.

Do Polski wciąż napływają kolejne inwestycje firm sektora BPO/SSC, ale rozwijają się także podmioty obecne już kraju, czego przykładem jest chociażby State Street Bank. Firma ta, funkcjonująca na rynku krakowskim od 2007 roku, wynajęła w ubiegłym roku ponad 14 tys. mkw. w kompleksie Alchemia w Gdańsku i była to jedna z największych transakcji najmu w 2015 w Polsce. Dowodem dojrzałości i atrakcyjności trójmiejskiego rynku biurowego jest również zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych. Na rynku biurowym poza Warszawą popyt ze strony core’owych (długoterminowych) funduszy inwestycyjnych wciąż przewyższa podaż ciekawych projektów biurowych. Trójmiejski rynek coraz częściej przyciąga inwestorów właśnie ze względu na stale powiększający się rynek najmu, a także wysoką jakość projektów. Dowodem tego są niedawne transakcje sprzedaży dwóch etapów kompleksu Alchemia, które zrealizowane zostały z dwoma różnymi podmiotami.