Niemcy: BNP Paribas Real Estate publikuje wyniki rynku nieruchomości biurowych i rynku inwestycyjnego dla I poł. 2016 roku

Rekordowe obroty na rynkach biurowych: Wolumen powierzchni wynajętej w pierwszych sześciu miesiącach 2016 r. sięgający blisko 1,76 miliona metrów kwadratowych

W pierwszej połowie 2016 r. całkowity wolumen wynajętych powierzchni biurowych na ośmiu najważniejszych rynkach w Niemczech, tj. w Berlinie, Kolonii, Düsseldorfie, Essen, Frankfurcie, Hamburgu, Lipsku oraz Monachium wyniósł blisko 1,76 miliona m², co stanowi wartość o 13 procent wyższą od i tak już bardzo dobrego wyniku z roku poprzedniego.

„Tak jak można się było spodziewać, tendencja wzrostowa widoczna już w pierwszych kilku miesiącach bieżącego roku utrzymała się też w drugim kwartale. Wolumen powierzchni wynajętych na poziomie 1,76 miliona m² jest wartością rekordową w porównaniu z poprzednimi wynikami dla pierwszych półroczy, doszło bowiem do przekroczenia najwyższego dotychczas wyniku osiągniętego w 2008 r. Wartość ostateczna była o 13% wyższa od całkowitego wolumenu z roku poprzedniego, a także przekroczyła ona o dobre 18% średnią z ostatnich dziesięciu lat.” – komentuje Marcus Zorn, Zastępca Dyrektora Zarządzającego BNP Paribas Real Estate Germany.

Liderem rankingu niemieckich miast jest Berlin, który osiągnął najlepsze do tej pory wyniki na poziomie 405 000 m² (+21 %). Na drugiej pozycji, zgodnie z przewidywaniami, znajduje się Monachium z wynikiem 373 000 m² (+21,5 %), co stanowi drugi najwyższy wynik odnotowany do tej pory przez bawarską stolicę. Hamburg zamyka notowania pierwszej trójki, jednakże z wynikiem 233 000 m² jest to jedyne duże miasto spośród niemieckich rynków, które odnotowało nieznaczny spadek obrotów (-9 %).

Ponadprzeciętne wyniki z ostatnich dwóch lat jeżeli chodzi o wolumen powierzchni wynajętych w połączeniu z nadal umiarkowaną skalą aktywności na rynku budowlanym znajdują odzwierciedlenie w odnotowanym już po raz kolejny wyraźnym spadku wolumenu powierzchni niewynajętej. W kontekście wszystkich poddanych analizie rynków wskaźnik powierzchni niewynajętej spadł na przestrzeni ostatnich dwunastu miesięcy o 10 % do poziomu wynoszącego obecnie 6,01 miliona m². Jest to najniższy wynik dla ostatnich 14 lat. Najwyraźniejszy spadek został odnotowany w Monachium, gdzie całkowity wolumen powierzchni niewynajętej spadł o 26 % do poziomu 867 000 m².

Na czterech z analizowanych rynków biurowych w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy wzrosły stawki czynszu dla najatrakcyjniejszych nieruchomości. W Berlinie nieprzeciętny poziom popytu przyczynił się do wzrostu czynszów dla najatrakcyjniejszych nieruchomości o nieco ponad 15 % do poziomu 26,50 €/m²; przy czym w niektórych przypadkach zostały osiągnięte nawet wyższe stawki. Oznacza to, iż – na równi z Düsseldorfem – niemiecka stolica jest obecnie trzecim najdroższym miastem w Niemczech.

Biorąc pod uwagę również kontekst ekonomiczny, wszystkie prognozy wskazują na to, iż rynki biurowe będą rozwijać się nieco lepiej niż w 2015 r. Istnieją solidne podstawy, aby oczekiwać, iż volumen powierzchni wynajętych przekroczy próg 3,3 miliona m², co udało się jedynie cztery razy w przeciągu ostatnich 20 lat. Jeżeli chodzi o wskaźnik powierzchni niewynajętych, zapowiada się, iż będzie on nadal nieznacznie spadał na większości rynków.

Obroty na rynku inwestycyjnym na poziomie blisko 18,4 miliarda euro: Niewielka podaż udaremnia osiągnięcie jeszcze lepszego wyniku; dalszy spadek stóp zwrotu

„Pomimo spadku całkowitych obrotów odnotowanego w ujęciu r-r niemieckie rynki inwestycyjne wykazywały do tej pory niemały opór tendencjom spadkowym.” – komentuje Piotr Bienkowski, Dyrektor Zarządzający BNP Paribas Real Estate Germany.

Transakcje zawierane w odniesieniu do pojedynczych nieruchomości dały w efekcie wynik 13,62 miliarda euro wygenerowany przez ponad 800 indywidualnych transakcji, co stanowi wartość podobną do tej z zeszłego roku. Niewystarczająca podaż znajduje odzwierciedlenie w wynikach osiągniętych przez podstawowy segment nieruchomości wielkopowierzchniowych, gdzie do chwili obecnej zawartych zostało jedynie 10 transakcji sprzedaży o wartości powyżej 100 milionów euro każda. Wynik osiągnięty w pierwszej połowie 2015 r. był dwukrotnie wyższy.

Blisko dwie trzecie (65 %) całkowitych obrotów zostały wygenerowane przez inwestorów niemieckich. Ten imponujący wynik jest potwierdzeniem zaufania, którym najwyraźniej obdarzają swój rynek krajowy. Chociaż wyniki osiągnięte przez inwestorów zagranicznych poprawiły się nieznacznie w porównaniu z tymi z pierwszego kwartału i w chwili obecnej ich udział wynosi 35 %, to nadal mamy do czynienia ze spadkiem w porównaniu z wynikami z zeszłego roku. Stanowi to odzwierciedlenie stosunkowo skromnych wyników osiągniętych w segmencie transakcji zawieranych w odniesieniu do portfeli nieruchomości, gdzie inwestorzy zagraniczni są zazwyczaj bardzo aktywni. Jeżeli chodzi o transakcje zawierane w odniesieniu do pojedynczych nieruchomości, zagraniczni gracze rynkowi odpowiedzialni byli za nieco poniżej 27 % wszystkich inwestycji; natomiast w segmencie transakcji zawieranych w odniesieniu do portfeli nieruchomości wynik ten kształtował się na poziomie prawie 58 %. Zdecydowanie największy udział w transakcjach zawartych do tej pory na rynku inwestycyjnym mieli inwestorzy europejscy: wyniki na poziomie nieco ponad 3,94 miliarda euro. Na drugiej pozycji, z wynikiem około 1,72 miliarda euro, uplasowali się inwestorzy z Ameryki Północnej. W pierwszym półroczu nabywcy z Azji odegrali jedynie podrzędną rolę, ale wygląda na to, iż znacznie zwiększą oni swój udział w zawieranych transakcjach w najbliższych miesiącach.

Na przestrzeni pierwszych sześciu miesięcy bieżącego roku nieruchomości biurowe ponownie były przedmiotem największego odsetka zawieranych transakcji inwestycyjnych (41 %, 7,57 miliarda euro). Jednakże to właśnie w tym segmencie rynku istniejąca podaż jest na poziomie dalekim od tego, który mógłby zaspokoić nieprzerwanie rosnący popyt ze strony nabywców. Odnosi się to w szczególności do najbardziej pożądanych najlepszych lokalizacji. Nieruchomości handlowe utrzymały swój udział na poziomie około 22 % i obroniły drugą pozycję, na której uplasowały się w pierwszym kwartale. Wartość transakcji zawartych w odniesieniu do nieruchomości hotelowych osiągnęła rekordowy poziom blisko 2,16 miliarda euro, co stanowi blisko 12 % całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych i jest wartością o godne wspomnienia 31 % wyższą od poprzedniego rekordu ustanowionego w 2014 r.

„Zainteresowanie ze strony inwestorów nie maleje, a nawet wykazuje tendencje wzrostową, w ten sposób przyczyniając się do nadwyżki popytu nad podażą, co w drugim kwartale doprowadziło do dalszego spadku stóp zwrotu z inwestycji w najatrakcyjniejsze nieruchomości. Tendencja ta miała szczególnie dynamiczny charakter w Berlinie, gdzie początkowa stopa zwrotu netto z inwestycji w nieruchomości biurowe spadła do poziomu 3,70 %, co jest wynikiem zaledwie o 10 punktów bazowych wyższym niż wynik osiągnięty w Monachium (3,60 %).” – komentuje Sven Stricker, Dyrektor Działu Inwestycji BNP Paribas Real Estate Germany. Jednakże pomimo wzrostu cen stopy zwrotu na najważniejszych rynkach niemieckich nadal utrzymują się na poziomie wyższym niż ten odnotowany w Londynie czy Paryżu. Do tego dochodzą atrakcyjne warunki finansowania oraz niskie marże kredytowe, w efekcie czego inwestorzy w Niemczech nadal mogą oczekiwać zwrotów z inwestycji znacznie wyższych niż te osiągane w miastach będących głównymi europejskimi konkurentami.