Europejski rynek nieruchomości magazynowych

• Rynek niemiecki odnotował w roku 2015 najwyższy dotychczas wolumen transakcji na poziomie 5,2 milion mkw.
• Udział samego rynku brytyjskiego wyniósł około 36% wszystkich inwestycji na europejskim rynku nieruchomości przemysłowych i magazynowych

podają dane przedstawione przez BNP Paribas Real Estate w raporcie z Europejskiego Rynku Nieruchomości Magazynowych opublikowanym w lutym 2016 r.

 Europejski  rynek nieruchomości magazynowych nabrał w roku 2015 rozpędu i na szeregu rynków udało się przeprowadzić zbliżoną do rekordowej ilość transakcji. Niskie stopy procentowe oraz korzystne warunki finansowania również przyczyniły się do wzrostu wolumenu inwestycji. Stopy zwrotu z najatrakcyjniejszych nieruchomości uległy zdecydowanemu obniżeniu, co było odzwierciedleniem popytu w zakresie najmu oraz sprzedaży i ograniczonej dostępności atrakcyjnych nieruchomości.

Rynek najmu nieruchomości magazynowych przyśpiesza

Wolumen nieruchomości wynajętych wzrósł w Europie (22 miasta) o 28%, jednakże brak podaży najatrakcyjniejszych nieruchomości nadal wpływa na sytuację na rynku.

Niemcy pozostają największym rynkiem najmu w Europie. Wolumen przeprowadzonych transakcji osiągnął w roku 2015 najwyższy poziom w historii i wyniósł 5,2 miliona mkw. Wolumen nieruchomości wynajętych wzrósł też dzięki dużemu popytowi ze strony producentów, szczególnie tych wywodzących się z sektora motoryzacyjnego. Rynek francuski odnotował najwyższy poziom transakcji od roku 2008, który w roku 2015 wzrósł o 17% i wyniósł 3,1 miliona mkw. Udział najemców wywodzących się z sektora handlowego w wolumenie nieruchomości wynajętych wyniósł w roku 2015 ponad połowę, co stanowiło odpowiedź na ożywienie w zakresie konsumpcji. W Wielkiej Brytanii wolumen transakcji przeprowadzonych w roku 2015 wzrósł do blisko 3 milionów mkw., co stanowiło wzrost o 5% w porównaniu z rokiem 2014. Brak nowych nieruchomości nadal wpływa na sytuację na rynku i stanowi katalizator dla rozwiązań typu build-to-suit.

W odniesieniu do poszczególnych miast aglomeracja paryska umocniła swoją pozycję lidera europejskiego rynku najmu, w niewielkim stopniu wyprzedzając Birmingham w Wielkiej Brytanii.

Handel elektroniczny na terenie Europy nadal w znaczącym stopniu napędza rynek i poziom dokonywanych w ten sposób zakupów rośnie (+15% rocznie od roku 2010). Czynności do tej pory zwyczajowo wykonywane w sklepach podejmowane są obecnie w magazynach logistycznych. W konsekwencji firmy z sektora handlu elektronicznego wykazują wyższe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe niż najemcy z sektora handlu tradycyjnego.

Chociaż w krajach takich jak, między innymi, Wielka Brytania, Polska, Holandia oraz Hiszpania zrealizowana została niewielka liczba inwestycji spekulacyjnych, to na większości rynków popyt na nowe nieruchomości magazynowe wysokiej klasy pozostał wyższy niż ich dostępność. W efekcie rozwiązania typu build-to-suit nadal stanowią atrakcyjną alternatywę, szczególnie w odniesieniu do nieruchomości o dużej powierzchni.

Czynsze za najatrakcyjniejsze nieruchomości na głównych rynkach europejskich wzrosły w bardzo niewielkim stopniu pomimo chronicznego braku nowych atrakcyjnych nieruchomości magazynowych.

Silny popyt ze strony inwestorów oraz spadek stóp zwrotu

Wolumen inwestycji na europejskim rynku nieruchomości przemysłowych i magazynowych utrzymał się na wysokim poziomie i w roku 2015 wyniósł 26,7 miliardów euro.

"Silny popyt ze strony inwestorów w połączeniu z wysokim wolumenem nieruchomości wynajętych wskazuje na to, iż będziemy mieli do czynienia z dalszym wzrostem na europejskim rynku nieruchomości przemysłowych i magazynowych”, komentuje Logan Smith, Dyrektor ds. Ogólnoeuropejskiego Rynnku Nieruchomości Magazynowych, BNP Paribas Real Estate.

Udział samego rynku brytyjskiego wyniósł około 36% wszystkich inwestycji na europejskim rynku nieruchomości przemysłowych i magazynowych, osiągając w roku 2015 wielkość 9,7 miliardów euro. Pomimo znacznego spadku w porównaniu z rokiem 2014 nadal pozostaje to najwyższym wolumenem transakcji w historii. Silna konkurencja pomiędzy inwestorami oraz niewielka dostępność atrakcyjnych nieruchomości spowodowała spadek stóp zwrotu z najatrakcyjniejszych nieruchomości.

Niemcy odnotowały kolejny rekordowy rok (4,65 miliardów euro), co stanowi wzrost o dalsze 10%. Stopy zwrotu w siedmiu kluczowych lokalizacjach spadły o średnio 100 punktów bazowych w porównaniu z końcem roku 2014. Monachium pozostaje rynkiem najdroższym, gdzie stopa zwrotu netto z najatrakcyjniejszych nieruchomości wynosi 5,20%.

Tendencja wzrostowa w odniesieniu do wolumenu inwestycji odnotowana w końcówce roku 2014 utrzymała się w roku 2015 w Hiszpanii (466 milionów euro) oraz w Holandii (1,5 miliarda euro), co – po kilku latach zastoju – stworzyło w obydwu nowe możliwości.

Poza Portugalią i Hiszpanią stopy zwrotu z najatrakcyjniejszych nieruchomości zbliżają się w większości krajów europejskich do rekordowo niskich wartości, gdzie od roku 2014 odnotowano spadki pomiędzy 50 i 100 punktów bazowych.