W jakim rytmie będzie bić serce Warszawy? - analiza projektu miejscowego planu zagospodarowania tzw. Ściany Wschodniej

Długo oczekiwany projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego okolic tzw. Ściany Wschodniej leżącej w samym sercu centrum Warszawy jest już gotowy. Obejmuje on obszar zamknięty ulicami Królewską, Marszałkowską, Hożą, Nowym Światem oraz Krakowskim Przedmieściem. Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland i Chapman Taylor poddali analizie zapisy projektu i wypracowali szereg propozycji zmian w najnowszym raporcie „W jakim rytmie będzie bić serce Warszawy? Analiza projektu miejscowego planu zagospodarowania tzw. Ściany Wschodniej”.

Zważywszy na dynamiczny rozwój miasta, zmiany w sposobie spędzania czasu i strukturze wydatków, jak również mając na uwadze zwiększający się ruch turystyczny i biznesowy, projekt planu powinien tworzyć odpowiednią ofertę dostosowaną do różnych grup użytkowników tej przestrzeni. Ale czy autorzy planu postarali się poprawić sytuację społeczno-ekonomiczną centrum miasta i zapewnić wszystkim stronom czerpanie korzyści ze współistnienia? Według autorów raportu proponowany projekt przedstawia rozwiązania, które dobrze wpisują się w ogólną strategię rozwoju Nowego Centrum Warszawy, ale niosą ze sobą szereg ograniczeń dla przyszłej, pulsującej życiem przestrzeni miejskiej.

Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland oraz Chapman Taylor podkreślają pozytywne aspekty ograniczenia ruchu kołowego, które będzie możliwe do zrealizowania przy lepszym wykorzystaniu transportu publicznego, a także dzięki popularyzacji ruchu pieszego i rowerowego. MPZP zakłada stworzenie naziemnych przejść dla pieszych na kluczowych skrzyżowaniach, np. u zbiegu ulicy Marszałkowskiej i Alei Jerozolimskich. Eksperci zwracają również uwagę na brak spójności w kwestii miejsc parkingowych. Dobrym krokiem jest stopniowe organicznie ruchu kołowego, ale plan wymaga dalszej pracy w zakresie strategii parkingowych. Proponowane rozwiązania dopuszczają parkowanie wzdłuż bardzo wąskich ulic jak na przykład Bracka czy Szpitalna, które z pewnością będzie skutkować zatorami w ruchu. Oprócz tego w planie zawarte są odpowiednie zapisy dotyczące parkingów podziemnych m.in. przy placu Trzech Krzyży oraz placu Powstańców Warszawy. Ich realizacja będzie kluczowa dla możliwości rozwoju tej części miasta, a tym samym prawidłowego funkcjonowania  ulic handlowych. Według badań konsumenckich, maksymalna dopuszczalna odległość od publicznych środków transportu, stacji wypożyczania rowerów oraz parkingu do lokali handlowych nie powinna przekraczać 500 m - podkreśla Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa w Regionie Europy Środkowo-Wschodniej, BNP Paribas Real Estate Poland.

Z analizy wynika, że negatywnym skutkiem postulowanych zmian związanych z ograniczeniem obszarów, na których dozwolony jest handel wielkopowierzchniowy, a także ograniczeniem dopuszczalnej powierzchni lokali, będzie spadek zainteresowania nowych sieci i konceptów możliwościami rozwoju przy głównych ulicach handlowych w stolicy. Wymogi powierzchniowe wielu marek oscylują pomiędzy 500 mkw. a 2 000 mkw. Planowane ograniczenia mogą skutkować pogorszeniem oferty handlowej, która zapewniając odpowiednie przepływy ludzi, pośrednio wspiera również rozwój mniejszych lokali handlowych, usługowych i gastronomicznych.

Nadrzędnym celem dla planu Ściany Wschodniej powinno być wykreowanie przestrzeni nie tylko dobrej do życia i pracy, ale także atrakcyjnej do odpoczynku i rozrywki. Warszawskie nowe centrum z założenia powinno być miejscem o dużej intensywności i różnorodności funkcji. Dywersyfikacja oferty handlowej pod względem wielkości i kształtu tworzy bogactwo handlowe, które umożliwia tworzenie trwałych centrów miast poprzez budowę przynoszących zyski rynków nieruchomości inwestycyjnych. - komentuje Fabrice Paumelle, Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych, CEE, BNP Paribas Real Estate Poland.

Podobnego zdania jest Alexandra Zentile-Miller, Dyrektor Chapman Taylor, która dodaje „Jakie są możliwości by móc sprostać założeniom wizji aktywnego centrum zawartym w projekcie MPZP dla okolic Ściany Wschodniej? Być może zaradczym środkiem byłyby bardziej elastyczne zapisy dotyczące samych wielkości lokali handlowych (pow. sprzedaży), wynikające z potrzeb rynkowych, zainteresowania inwestorów i oczekiwań przyszłych klientów oraz konkretnej lokalizacji, a nie z odgórnie ustalonej sztywnej cyfry, która się pojawia w zapisach planu, a która nie odzwierciedla żadnego ww. kryterium charakterystycznego dla tego typu funkcji. Kolejnym zagadnieniem jest wielkość udziału tej funkcji pośród innych, równie istotnych. Tu zachęcamy do skorzystania z przykładów wielofunkcyjnych obiektów, gdzie w sposób wyważony musi powstać prawidłowy dobór najemców, tak by cały obiekt był atrakcyjny, a nie tylko fragment. To samo dotyczy 70 ha centrum stołecznego  miasta objętego projektem MPZP”.

Zdaniem autorów rekomendacji, Warszawa potrzebuje nie tylko przejrzystej wizji, ale również kompleksowej i długofalowej strategii zagospodarowania centrum. Strategii, która poza fundamentalnymi kwestiami związanymi z ludnością, ładem przestrzennym, gospodarką i infrastrukturą, reguluje również obszary związane z marketingiem, komunikacją i animacją przestrzeni. Jednym z kluczowych obszarów zmian jest tworzenie reprezentacyjnych przestrzeni publicznych o handlowo-pieszym charakterze, w szczególności na Placu Trzech Krzyży, przy Świętokrzyskiej, a także wzdłuż Alei Jerozolimskich. Elementem wspierającym w/w postulat będzie preferowanie lokalizacji dla usług i handlu wzdłuż pierzei głównych ulic.