dr Zuzanna Paciorkiewicz: Nowe wyzwania dla zarządzających biurowcami

Wysoka dostępność powierzchni biurowej umacnia pozycję negocjacyjną najemców i zwiększa ich wymagania wobec właścicieli i zarządców budynków. Jest to szczególnie widoczne na rynku warszawskim.

W sytuacji rosnącej podaży powierzchni biurowej, w celu zapewnienia wysokiego wynajęcia obiektu i utrzymania najemców, istotne jest dbanie o wysoki standard obiektu i wypracowanie bardzo dobrych relacji z najemcami. Firmy kładą coraz większy nacisk na design i jakość wykończenia wnętrz, które mają być spójne z ich wizją i wartościami. Aranżacja powierzchni wspólnych i wprowadzanie udogodnień, takich jak: kawiarnia, siłownia czy też strefa rozrywki i odpoczynku dla pracowników, tworzą atrakcyjne i wydajne środowisko pracy. Dzięki temu rośnie prestiż obiektu.

W perspektywie kolejnych lat wyzwaniem i zarazem szansą dla zarządzających są nowe technologie. Zwiększają one energooszczędność obiektu i wydajność systemów. Usprawniają także komunikację z najemcami poprzez wprowadzenie różnorodnych aplikacji mobilnych. Dużym udogodnieniem jest również rozbudowany portal i helpdesk dla najemców.

Kolejnym ważnym zadaniem stojącym przed zarządcami są działania mające na celu podniesienie jakości infrastruktury otaczającej budynek i współpraca z miastem na rzecz społeczności lokalnych. Kontrast między nowoczesnymi budynkami biurowymi, a nieuporządkowanym jeszcze otoczeniem jest charakterystyczny dla dzielnic poprzemysłowych. Rewitalizacja tych terenów wymaga czasu i współpracy między biznesem, miastem i właścicielami nieruchomości, szczególnie w przypadku dostępu do komunikacji miejskiej i infrastruktury drogowej.

Najemcy oczekują od zarządców również nowych projektów dotyczących akcji promujących ochronę środowiska i zdrowy tryb życia. Równie ważne jest wsparcie w procesie rozszerzonego raportowania aspektów środowiskowych i CSR, do czego zobligowani są zwłaszcza najemcy będący częścią globalnych korporacji.

Zarządcy nadal borykają się z różnorodnymi kwestiami prawnymi. Ubiegłoroczna nowelizacja prawa budowlanego nie wpłynęła znacząco na usprawnienie procesu uzyskiwania pozwoleń w przypadku prac aranżacyjnych w budynku. Nadal trzeba występować o takie samo pozwolenie, jak przy budowie nowego biurowca. Rok 2016 przyniesie zmiany w sferze regulacyjnej, choć jeszcze trudno ocenić, czy obejmą one to zagadnienie. Z kolei wzrost opłat za użytkowanie wieczyste gruntów będzie z pewnością stanowić większe obciążenie budżetu. Natomiast w wyniku noweli ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych od 1 stycznia br. wszystkie umowy zlecenia zostały objęte obowiązkową składką na ZUS, co przyczyni się do nieznacznego wzrostu kosztów utrzymania ochrony i serwisu sprzątającego. Najemcy i zarządcy będą więc zmuszeni do szukania oszczędności w innych obszarach.

Zmieniające się warunki rynkowe i rosnący poziom życia zwiększają wymagania najemców w zakresie aranżacji powierzchni i różnorodności oferowanych udogodnień, komfortu pracy i aktywności proekologicznej właściciela obiektu. Stanowi to duże wyzwanie dla zarządców, których rolą jest także optymalizacja kosztów.

Ekspert: dr Zuzanna Paciorkiewicz, MRICS, Dyrektor, Business Space Asset Services, Cushman & Wakefield