BNP Paribas Real Estate ogłasza wyniki osiągnięte na niemieckim rynku inwestycyjnym w roku 2015

Obrót na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Niemczech przekroczył poziom 56 mld euro: drugi najlepszy wynik w historii

Całkowita wartość inwestycji na niemieckim rynku nieruchomości komercyjnych w roku 2015 osiągnęła poziom ponad 56 mld euro, co stanowi wzrost o około 40% w porównaniu z i tak już bardzo dobrym wynikiem osiągniętym w roku poprzednim. Dane te opublikowane zostały w Raporcie z Rynku Inwestycyjnego 2016 opracowanego przez BNP Paribas Real Estate. Najważniejsze wyniki w skrócie:

• Wynik powyżej 56 mld euro jest drugim najlepszym wynikiem w historii rynku inwestycjnego; dodatkowo wartość zainwestowanego kapitału własnego była na najwyższym poziomie w historii tego rynku
• Blisko 1 800 odnotowanych transakcji
• Rekordowy poziom wartości inwestycji w pojedyncze nieruchomości wynoszący 36,2 mld euro
• Budynki biurowe utrzymują pozycję lidera, jednakże wzrost odnotowany został dla wszystkich klas aktywów
• Obroty osiągnięte na rynkach należących do Wielkiej Szóstki reprezentują ponad 50% udział w obrocie całkowitym
• Wkład inwestorów zagranicznych w osiągnięty wynik to 50%, jednocześnie inwestorzy z Azji i Bliskiego Wschodu zwiększają wartość swoich inwestycji
• Dalsza kompresja stopy zwrotu

„Biorąc pod uwagę ostatni kwartał, mamy do czynienia z obrotem na poziomie blisko 18 mld euro, co – jak oczekiwano – nakreśliło nowe standardy i przyczyniło się do wzrostu całkowitego wolumenu transakcji do poziomu 56,26 mld euro. W rezultacie osiągnięty został drugi najwyższy wynik w historii, który ustępuje jedynie wynikowi osiągniętemu w roku 2007. Liczba transakcji odnotowanych oraz oszacowanych w roku 2015 wyniosła blisko 1 800. Tak wyjątkowy wynik jest skutkiem dużego wolumenu transakcji zawartych w odniesieniu do pojedynczych nieruchomości i ostatecznie przyczynił się do ustanowienia rekordu, którego poziom przekroczył całkowitą wartość osiągniętą w roku poprzednim o niebagatelne 30%. Dodatkowo znacznie wzrósł też udział transakcji sprzedaży portfeli nieruchomości, odnotowując wzrost na poziomie około 63% w ujęciu rok do roku. Niemniej jednak wolumen transakcji przeprowadzonych w tym segmencie rynku jest nadal na poziomie dużo niższym niż ten osiągnięty w dwóch rekordowych latach 2006 oraz 2007. Innym znaczącym faktem jest zwiększona liczba transakcji inwestycyjnych zawartych w odniesieniu do wszystkich klas aktywów, co jest potwierdzeniem ogromnego zainteresowania atrakcyjnym rynkiem niemieckim.” – komentuje Piotr Bienkowski, Dyrektor Generalny, BNP Paribas Real Estate Germany.      

Pojedyncze zawarte transakcje przyciągnęły inwestycje o wartości ponad 36,2 mld euro i tym samym stanowią blisko dwie trzecie całkowitego wolumenu inwestycji. Tendencja w zakresie inwestycji na dużą skalę utrzymała się: w rozliczeniu ogólnym zawartych zostało 65 transakcji, gdzie ich wartość osiągnęła poziom ponad 100 mln euro. Szczególnie dużym powodzeniem u inwestorów cieszyły się większe budynki biurowe, do których należały Trianon lub Eurotower we Frankfurcie. Ich wartość stanowiła ponad połowę wszystkich ważniejszych transakcji.

Tak jak oczekiwano, transakcje zawarte w odniesieniu do portfeli nieruchomości ponownie zyskują na znaczeniu i ich wartość całkowita w porównaniu z rokiem poprzednim wzrosła o 63% do poziomu 20,05 mld euro. Również w tym segmencie rynku wszystkie klasy aktywów odniosły korzyści płynące z pozytywnej zmiany. W szczególności znaczny wzrost poziomu obrotów odnotowany został dla transakcji z sektora nieruchomości hotelowych. Kolejnym trendem jest wzrost znaczenia inwestycji dokonywanych na platformie ogólnoeuropejskiej, co stało się niezmiernie popularne wśród dużej liczby graczy rynkowych ze względu na możliwość inwestowania dużego kapitału w ramach pojedynczej transakcji. Przewiduje się, iż trend ten najprawdopodobniej umocni się w roku 2016.

Inwestorzy zagraniczni wnieśli wkład równy 50% ogólnego wolumenu inwestycji, jak w roku poprzednim. Jeżeli chodzi o transakcje zawarte w odniesieniu do portfeli nieruchomości, były one siłą dominującą z udziałem ponad 75% w całkowitej wartości zainwestowanego kapitału. Z kolei udział transakcji dotyczących pojedynczych nieruchomości wyniósł 39%. Jednym z faktów godnych odnotowania był dostrzegalny wzrost roli odgrywanej przez inwestorów wywodzących się z Azji oraz Bliskiego Wschodu. Łącznie zainwestowali blisko 5 mld euro. Ze względu na niesłabnące zainteresowanie oraz lepszą znajomość rynków niemieckich napływ kapitału inwestycyjnego z tych właśnie źródeł wzrośnie w roku 2016.

Największy kapitał zainwestowano w budynki biurowe. Wartość inwestycji osiągnęła poziom 42% (23,6 mld euro) całkowitej kwoty. W porównaniu z innymi klasami aktywów, udział transakcji sprzedaży portfeli nieruchomości był stosunkowo niski.  Sytuacja w sektorze nieruchomości handlowych, które znalazły się na drugim miejscu pod względem dokonanych inwestycji, kształtowała się nieco inaczej. Transakcje zawarte w sektorze nieruchomości handlowych to prawie jedna trzecia całkowitego wolumenu dokonanych inwestycji. Ich wartość osiągnęła poziom 18,5 mld euro, z czego połowę stanowiły transakcje zakupu nieruchomości wielkoformatowych, takich jak sprzedaż większości nieruchomości Kaufhof, przejęcie Corio przez Klépierre oraz nabycie udziałów w mfi przez Canada Pension Plan. Na trzeciej pozycji w rankingu klas aktywów znalazły się kompleksy logistyczne, których udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł ponad 8% (4,65 mld euro), co stanowi rekordową wartość. Podobną sytuację zauważamy analizując inwestycje w nieruchomości hotelowe, których udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł niewiele poniżej 8% (4,39 mld euro), co stanowi wartość o blisko 43% wyższą od wyniku osiągniętego w roku 2014.

„Ponad połowa wszystkich inwestycji – a dokładnie 53% – została dokonana na głównych rynkach niemieckich, czyli w Berlinie, Kolonii, Düsseldorfie, Frankfurcie, Hamburgu oraz Monachium, które przy całkowitym wolumenie zawartych transakcji wynoszącym 29,64 mld euro o jedną trzecią poprawiły już i tak świetny wynik osiągnięty w roku poprzednim. We wszystkich tych miastach odnotowano wzrost obrotów. Niekwestionowaną gwiazdą tutaj była stolica Niemiec – Berlin, który przyciągnął inwestycje o całkowitej wartości 8,28 mld euro (+94%), co stanowi wynik wyższy od jakiegokolwiek wyniku osiągniętego wcześniej przez którekolwiek  z niemieckich miast.” – podkreśla Sven Stricker, Dyrektor Działu Inwestycji, BNP Paribas Real Estate Germany. Drugie i trzecie miejsce, z prawie identycznymi wynikami nieco ponad 6 mld euro, zajmują Frankfurt (+13%) oraz Monachium (+12%), gdzie sektor bankowy skorzystał na transakcjach sprzedaży portfeli nieruchomości, których wartość została uwzględniona proporcjonalnie.

Czwarta pozycja przypadła Hamburgowi, który osiągnął obrót na poziomie 3,98 mld euro (+4%). Dwie nadreńskie metropolie – Düsseldorf oraz Kolonia, ustanowiły nowe rekordy z wynikami o wartości blisko odpowiednio 3,2 mld euro (+47%) oraz 2,18 mld euro (+63%). 

„Silny popyt i związana z tym rywalizacja wśród inwestorów o najatrakcyjniejsze aktywa spowodowały dalszy spadek stóp kapitalizacji, gdzie najbardziej dynamiczna zmiana odnotowana została w Berlinie.” – komentuje Stricker. Monachium pozostaje najdroższym miastem, gdzie początkowa stopa kapitalizacji wynosiła 3,65%, a tuż za nim, na drugim miejscu, uplasował się Berlin z wynikiem na poziomie 4%. To stawia stolicę Niemiec na równi z Hamburgiem, który przez długi czas zajmował drugą pozycję samotnie. Kolejno, skupione blisko siebie, plasują się pozostałe miasta: Frankfurt – 4,30%, Düsseldorf – 4,35%, a także w końcówce Kolonia – 4,45%.

„Oceniając sytuację rynku inwestycyjnego dzisiaj, nie zauważamy symptomów, które mogłyby doprowadzić do radykalnych zmian na niemieckim rynku inwestycyjnym w roku 2016. Pozostające na historycznie niskim poziomie stopy procentowe, korzystne warunki finansowania, brak alternatywnych możliwości inwestycyjnych oraz tendencje wzrostowe na rynkach najemców sugerują, iż popyt utrzyma się na przynajmniej tym samym wysokim poziomie, a może nawet nieznacznie wzrośnie, co częściowo będzie możliwe dzięki inwestorom zagranicznym. Biorąc pod uwagę powyższe czynniki, można się spodziewać, iż na rynku inwestycyjnym w roku 2016 zostanie ponownie wypracowany bardzo wysoki obrót. Najprawdopodobniej będzie on napędzany przez sprzedaż portfeli nieruchomości, włączając w to transakcje zawierane na platformie ogólnoeuropejskiej, co będzie miało znaczący wpływ na osiągnięty wynik końcowy. Osiągnięcie wyniku równego temu z ubiegłego roku, zależeć będzie w mniejszym stopniu od popytu, a w znacznie większym stopniu od dostępności odpowiednich nieruchomości. Niemniej jednak w chwili obecnej istnieje wiele powodów, dla których wolumen transakcji inwestycyjnych w roku 2016 na poziomie około 50 mld euro wydaje się być realnym celem. Prawdopodobnie dojdzie do zmniejszenia stóp kapitalizacji, jednakże w tempie wolniejszym niż dotychczas.” – podsumowuje obecne prognozy Piotr Bienkowski.