Trendy na rynku handlowym w największych polskich aglomeracjach – analiza danych, prognoz

W ciągu sześciu pierwszych miesięcy 2015 roku krajowy rynek powierzchni handlowych powiększył się o 183 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, dysponując łączną powierzchnią około 10,5 mln mkw. jak wynika z raportu „Rynek powierzchni handlowych w Polsce. Analiza 8 aglomeracji”. W gronie kluczowych trendów obserwowanych na tym rynku eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wymieniają wzrost zainteresowania inwestorów i deweloperów największymi miastami, rosnącą rolę procesów związanych z modernizacjami i repozycjonowaniem, coraz silniejszą rolę ulic handlowych i… e-handlu.

KLUCZOWE TRENDY

Inwestorzy i deweloperzy powracają z inwestycjami do największych miast. Według szacunków BNP Paribas Real Estate Poland, 40 proc. powierzchni zaplanowanej do oddania jeszcze w tym roku pojawi się w największych miastach aglomeracyjnych. Ten trend będzie kontynuowany w latach 2016 – 2018. Co więcej, na rynku znów kluczową rolę zaczną odgrywać najwięksi gracze, w tym m.in. Unibail Rodamco, ECE, InterIkea, Atrium European RE, Apsys, Multi czy GTC.

„Pomimo tego, że w ostatnich latach większość nowej powierzchni dostarczono w małych i średnich miastach, to na przestrzeni lat 2016 i 2018 trend ten może zostać odwrócony na korzyść dużych, aglomeracyjnych jednostek. Przyczynią się do tego projekty takie jak realizowana w Poznaniu przez Apsys Posnania (100 tys. mkw.), Wroclavia w stolicy Dolnego Śląska (64 tys. mkw.), stołeczny projekt GTC, Galeria Północna (65 tys. mkw.) czy projekt Forum Gdańsk (62 tys. mkw.)” – komentuje Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, CEE, BNP Paribas Real Estate Poland.

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland w raporcie podkreślają, że spośród 5 największych pod względem powierzchni projektów dostarczonych na rynek w pierwszym półroczu, zaledwie jeden – Galeria Neptun (25 tys. mkw.) w Starogardzie Gdańskim – zlokalizowany jest na terenie jednej z ośmiu największych polskich aglomeracji. W okresie od stycznia do czerwca br. największe nowo wybudowane centrum handlowe otwarto w Lublinie – zrealizowane przez Immofinanz Tarasy Zamkowe (38 tys. mkw.).

W gronie pięciu w/w projektów, znalazły się również trzy realizacje polegające na rozbudowie istniejących obiektów. W pierwszym półroczu swoje premiery miały powiększone: Centrum Handlowe Ogrody (22,5 tys. mkw.) w Elblągu, toruński Atrium Copernicus (17 tys. mkw.) i zlokalizowana w Jeleniej Górze Galeria Sudecka (12,9 tys. mkw.).

„Rozbudowa, modernizacja i repozycjnowanie – to kluczowe kwestie, którym coraz większą uwagę poświęcają właściciele i zarządcy starszych obiektów chcąc konkurować z nowymi projektami. Z miesiąca na miesiąc rośnie liczba właścicieli, którzy zdecydowali się na wdrożenie długoterminowych strategii rozwoju swoich projektów opartych właśnie na modernizacjach i repozycjonowaniu. W niektórych przypadkach również na rozbudowie obiektów. W najbliższych latach conajmniej 25 proc. dostarczanej na rynek powierzchni będzie pochodzić właśnie z procesów rozbudowy czy modernizacji.” – zauważa Fabrice Paumelle, Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Autorzy raportu podkreślają różnice w poziomie nasycenia powierzchnią handlową w ośmiu największych aglomeracjach. W gronie najbardziej nasyconych rynków wymieniany jest Wrocław i stolica Wielkopolski. Na drugim krańcu plasuje się Szczecin. Eksperci zauważają również wzrost znaczenia ulic handlowych, zarówno dla właścicieli i zarządców nieruchomości jak i dla samych marek. Najdynamiczniej sektor ten rozwija się w Warszawie i Krakowie.

Wzrost znaczenia miejskiego stylu życia, rozwój przestrzeni publicznych w centrach miast i większa mobilność ich mieszkańców tworzą przestrzeń dla nowoczesnych projektów łączących w sobie funkcje biurowe, handlowe, rozrywkowe czy kulturalne. Cechą wspólną tych projektów jest centralna lokalizacja i unikalna architektura. Do grona tego typu inwestycji można zaliczyć stołeczne projekty – Hala Koszyki, Ethos, CEDET czy Art. Norblin oraz usytuowane w Poznaniu – Bazar Poznański i Półwiejska_2.

Widocznym trendem jest również rozwój ulic handlowych, u podstaw którego leży coraz bogatsza oferta miejskiego życia i wzrost zasobności portfeli Polaków. Rosnącą popularnością cieszą się nie tylko restauracje, kawiarnie, różne formaty galerii sztuki, ale także butiki i domy handlowe usytuowane w pobliżu high street. Warto podkreślić, że reprezentacyjne przestrzenie w centrach dużych miast są coraz lepiej zarządzane przez administrację i lokalne samorządy w kontekście nie tylko estetyki i architektury, ale również animacji kulturalnych.

Zjawiskiem na które uwagę zwracają autorzy raportu jest integrowanie w przestrzeniach handlowych funkcji zakupowej z innymi, bardziej społecznymi aktywnościami z obszaru rozrywki, kultury czy edukacji. Przyszłość stoi pod znakiem formatów, które będą potrafiły stać się atrakcyjnym, ogólnodostępnym fragmentem przestrzeni miejskiej w której funkcjonują.

Analizując strukturę najemców obiektów handlowych, zmieniające się trendy zakupowe Polaków i zmieniającą się strukturę wydatków, eksperci BNP Paribas Real Estate podkreślają, że krajowy rynek wciąż jest dobrym miejscem do ekspansji dla nowych marek.
W pierwszych dwóch kwartałach 2015 roku na polskim rynku zadebiutowało kilka marek m.in.: KIABI (moda), Superdry (moda), Decimas (moda), Colin’s (moda), à Tab (wystrój wnętrz i wyposażenie), Desquared 2 (moda dla dzieci mody) i Courir (obuwie).

„Polska ma nadal potencjał na przyjęcie nowych marek i w ciągu kolejnych kwartałów możemy spodziewać się ogłoszenia wejścia na rynek kolejnych międzynarodowych sieci m.in. z sektora mody” – dodaje Anna Staniszewska.

Autorzy raportu podkreślają, że w pierwszych miesiącach br. nie odnotowano znaczących wahań w stawkach czynszów. Najwięcej za metr kwadratowy trzeba zapłacić w Warszawie, gdzie stawki oscylują w granicach 100 Euro/mkw.. To średnio dwa razy więcej niż w pozostałych siedmiu analizowanych aglomeracjach.