Dynamiczny rozwój regionalnych rynków biurowych w Polsce

Jak wynika z najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland „Rynek powierzchni biurowych w Polsce, I połowa 2015” regionalne rynki biurowe w Polsce rozwijają się bardzo dynamicznie, zarówno w zakresie aktywności deweloperskiej, wynajmu powierzchni, jak i zainteresowania ze strony funduszy inwestycyjnych.

Główną siłą napędową pozostają sektory: BPO (business proces outsourcing), SSC (shared service centres) oraz ICT (information, communication, technology) oraz R&D (research& development). Popyt na powierzchnie kreowany jest także przez oddziały międzynarodowych korporacji jak i prężnie działający sektor lokalnych małych i średnich przedsiębiorstw.

Łączna podaż w analizowanych miastach (główne: Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin, oraz rozwojowe: Lublin, Kielce, Olsztyn, Bydgoszcz, Białystok, Rzeszów, Opole, Radom) wyniosła 3,6 mln m kw., z czego 87% należy do głównych miast regionalnych. Warto zauważyć, że w związku z dynamicznym rozwojem tych miast, stopniowo maleje udział Warszawy w całkowitym wolumenie powierzchni biurowych w Polsce. Jeszcze w 2012/2013 r. stolica stanowiła ok. 70% nowoczesnych zasobów, podczas gdy na koniec czerwca 2015 r. udział ten zmalał do ok. 55%.

Pod względem wielkości zasobów, na pozycji lidera pozostał Kraków, powierzchnią biurową na poziomie 740 tys. m kw. Kolejne miejsca zajęły Wrocław i Trójmiasto, z łączną powierzchnią biurową na poziomie odpowiednio 633 tys. i 525 tys. m kw. Należy podkreślić, iż w ciągu kolejnych kwartałów nastąpi rekordowy przyrost podaży, która do końca 2016 r. na głównych rynkach osiągnie ok. 918,7 tys. m kw., a na rynkach rozwojowych około 90 tys. m kw.

„Kraków niezmiennie pozostaje w czołówce jako jeden z głównych rynków usług biznesowych w Polsce, które są głównym źródłem popytu w mieście. Deweloperzy, zachęceni utrzymującym się niskim poziomem pustostanów w mieście (5,1%), są bardzo aktywni, co w konsekwencji przełoży się wzrost dostępności powierzchni w ciągu kolejnych dwóch lat, jak również może wywrzeć presję na obniżenie stawek czynszu.” – mówi Anna Staniszewska, Dyrektor, dział Analiz Rynkowych i Doradztwa, BNP Paribas Real Estate Poland.

W ostatnich kwartałach na większości regionalnych rynków utrzymywał się względnie stabilny poziom czynszów, które oscylowały w granicach 14-16 euro za m kw./mies. za najlepsze powierzchnie i 10-13 euro za średniej klasy biura. W konsekwencji gwałtownego wzrostu nowych powierzchni w II połowie 2015 r. oraz w 2016, który w wielu miastach oznaczać będzie wzrost pustostanów, zaostrzy się konkurencja wśród właścicieli biurowców. W ciągu kolejnych kwartałów najemcy mogą liczyć na obniżenie efektywnych stawek czynszu.

„Przyglądamy się sytuacji na rozwojowych rynkach biurowych, wśród których w czołówce pod względem całkowitej podaży znajdują się Lublin i Kielce, z wynikami 140 tys. i 100 tys. m kw. oraz kolejnymi projektami w budowie, które powiększą zasoby odpowiednio o 40 tys. m kw. i 32. tys. m kw. W pozostałych miastach objętych badaniem: Olsztynie, Bydgoszczy, Toruniu, Białymstoku, Rzeszowie, Opolu i Radomiu zauważamy niewielkie wahania popytu, co skutkuje stabilnym poziomem stawek czynszu i stopy pustostanów.” – podsumowuje Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Kontynuacja pozytywnych trendów  w miastach regionalnych przekłada się na zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych. Wobec niskiej dostępności najwyższej jakości biurowców w Warszawie przy równoczesnym zachwianiu równowagi między podażą a popytem, prowadzącym do wzrostu pustostanów i obniżki stawek czynszu, inwestorzy coraz chętniej analizują potencjał rynków regionalnych, co skutkuje wzrostem wolumenu transakcji.

„Analizując ostatnie półrocze, regionalne rynki biurowe wyprzedziły Warszawę pod względem wielkości zainwestowanych środków. Z 354 mln euro wydanych na nieruchomości biurowe w Polsce, transakcje w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi stanowiły 68%.” – dodaje Anna Staniszewska.